Nunca compre una propiedad hipotecada

La Corte Suprema determinó que la interrupción de la acción al deudor principal alcanza la acción hipotecaria¹ tráfico de bienes raíces.

El año 1986, don Ángel Calabi contrajo con BCI un mutuo hipotecario, gravando su bien raíz, el que con posterioridad a esta convención, fue adjudicado a su cónyuge doña Carmen Guzmán, a título de liquidación de la sociedad conyugal y, después de esta liquidación, hacia el año 2001, el Sr. Calabi dejó de pagar los dividendos al banco, razón por la cual BCI, el año 2003, demandó al deudor principal (Sr. Calabi), en juicio ejecutivo, el cumplimiento de su obligación. Este proceso se mantuvo vigente, sin llegar a sentencia definitiva ni abandono del procedimiento.

El año 2009 BCI ejerce la acción de desposeimiento en contra de la poseedora del bien hipotecado, la Sra. Guzmán, quien opuso excepción de prescripción de la acción hipotecaria ejercida en su contra.

Frente a ello, la Corte Suprema, anulando la sentencia de primera instancia, que fuera confirmada por la Corte de Apelaciones, dictaminó que “la hipoteca no puede extinguirse por prescripción extintiva independientemente de la obligación que garantiza”, de acuerdo al inciso 1° del artículo 2.434 inciso primero y artículo 2.516 del Código Civil, en virtud de los cuales se colige que “la acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la obligación principal a la que accede[,] en aplicación del principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, de manera que... no existe un plazo fijo y propio de prescripción para las acciones hipotecarias[,] desde que dependerá del plazo de prescripción de la obligación principal. Por eso mismo, mientras no prescriba la obligación principal[,] no puede entenderse prescrita extintivamente la obligación accesoria hipotecaria ni la acción que persigue esta última” y, “que si la prescripción extintiva de la acción propia de la obligación principal se ha interrumpido en perjuicio del deudor personal, ello ha surtido efectos en detrimento del tercer poseedor o garante hipotecario, interrumpiéndose, asimismo, la acción hipotecaria de desposeimiento... pues, de otro modo resultaría posible que mientras la prescripción de la acción emanada de la obligación principal caucionada con la hipoteca, ha sido interrumpida, el plazo de la acción hipotecaria siga su curso y pueda eventualmente llegar a cumplirse, extinguiéndose por esta vía”, y en consecuencia, “la hipoteca dejaría de ser una garantía y se le atribuiría una autonomía impropia, soslayando su carácter de accesoria.”

Agrega el fallo del Máximo Tribunal que “tratándose de una interrupción civil por demanda judicial... es menester concluir que el efecto interruptivo deberá entenderse prolongado con cada acto procesal que renueve el ejercicio de la actividad jurisdiccional”, en virtud del artículo 2.503 del Código Civil.

Sin embargo, ni el fallo en comento ni las sentencias de instancia dilucidan en torno a la naturaleza de las obligaciones accesorias, que en virtud del artículo 1.442 del Código Civil, son aquellas que tienen por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueden subsistir sin ella, norma que se empalma con el artículo 46 del mismo cuerpo legal, que indica que caución significa cualquier obligación que se contrae para la seguridad de una obligación propia o ajena. Luego, la obligación principal puede subsistir por sí misma, sin necesitar de la obligación accesoria; lo que no sucede con esta, que prescinde de la principal para su existencia.

Si bien es cierto que la acción hipotecaria (accesoria) prescribe cuando lo hace la obligación principal (artículo 2.516 del Estatuto Civil), no lo es menos que la subsistencia de la obligación principal no importa la subsistencia de la obligación accesoria, pues aquella existe por sí sola. En consecuencia, no puede suponerse que, mientras la acción principal no prescriba, la accesoria tampoco lo hará, comoquiera que, si la obligación accesoria puede fenecer, sin que por ello fenezca la obligación que garantiza, entonces la acción hipotecaria puede prescribir sin que ello importe la prescripción de la obligación a que accede.

Esta interpretación no contraría el artículo 2.516, que se refiere al efecto de la prescripción de la obligación principal y no a la posibilidad de prescripción autónoma de la obligación accesoria que, como se ha dicho, puede extinguirse por sí sola. Además, se trata del sentido de la ley que más se ajusta a una idea de debido proceso (inciso 6° del N°3° del artículo 19 de la Constitución Política de la República), pues, según lo expone el voto disidente “la paralización absoluta de un procedimiento por cinco años a más, importa irracionalidad”.

Confiamos que con el tiempo se enmendará el yerro de la Exma. Corte Suprema.

¹ Sentencia de primera instancia dictada por doña Sylvia Papa B., Jueza del 8° J.L. Civil de Santiago, el 29/8/12; Rol: C-27.065-2008. Sentencia de segunda instancia dictada por la Novena Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, integrada por los Ministros Sres. Omar Astudillo C., Juan Poblete M. y Carla Troncoso B., el 27/12/13, N° de ingreso: 8.558-2012. Casación en el fondo dictada por la Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los Sres. Ministros Patricio Valdés A., Rosa Maggi D. (redactora), Juan Fuentes B., Carlos Cerda F (voto disidente) y el Sr. Abogado Integrante Víctor Vial del R.; el 30/9/14, Rol: 2.535-2014.